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52户村民的“田埂守护者”

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52户村民的“田埂守护者”

52户村民的“田埂守护者”

广华南新城(xīnchéng)小区 图源|每经记者 陈荣浩

在广州番禺区(pānyúqū),一个有着20多年历史、2万(wàn)常住人口的大型社区华南新城,正酝酿一场“物业变革”。

6月(yuè)26日,《每日经济新闻》记者从华南新城业主处获悉,该小区74日将召开业主大会,除了常规的业主管理、选举(xuǎnjǔ)业委会委员等议题外,还将表决引入(yǐnrù)信托制物业服务模式,这在广州尚属首例。

作为合生(héshēng)创展旗下的老牌社区,华南新城(xīnchéng)曾因环境优美著称,但随着包干制物业模式下服务质量下滑、财务不透明(tòumíng)等问题积弊日深,业主此前两次成立业委会均以失败告终。

627日,华南新城物业(wùyè)经理林晓林在接受每经记者微信采访时表示:如果转变为信托制物业模式,对(duì)物业公司(wùyègōngsī)还是有一定影响经营自主受限、收益分配不灵活等该模式当下的挑战(tiǎozhàn)在于(zàiyú),目前广州信托制物业还处于探索中,机制运行上可能还不大成熟,需要一定的磨合时间。

从全国范围(fànwéi)看,成都、合肥等地此前已有小区(xiǎoqū)推行信托制物业服务,这一模式能否改写“老小区难治”的(de)宿命,也是业内较为关心的话题。

20多年不知钱花(qiánhuā)哪儿?

华南新城的(de)困境极具代表性。

作为广州早期开发的大型社区,其采用的包干制物业模式(móshì)曾是行业主流业主按面积缴纳物业费(wùyèfèi),物业公司自负盈亏。

但随着时间推移,这套模式(móshì)的弊端逐渐显现。有业主向每经记者(jìzhě)直言:20多年来(lái),小区公共收益去向不明,社区服务质量也每况愈下。

矛盾的核心在于资金(zījīn)监管缺位。

包干制下,物业费(wùyèfèi)全部汇入总部账户,再由总部按(àn)预算划拨(huàbō)给小区。“但现实情况是,交的钱怎么花、花在哪儿,业主基本不知道。”华南新城业主郭先生指出。

那么,信托制如何(rúhé)破局的业主方面多次向记者提及财务透明。

与包干制不同(bùtóng),信托制物业的(de)本质是资金信托+服务(fúwù)托管”,物业费及公共收益将作为(zuòwéi)信托财产存入银行共管账户,物业企业作为受托人,按约定比例提取酬劳,其余资金以收定支,专项用于小区服务。

郭先生认为(rènwéi),信托制相比包干制的好处在于,物业公司从(cóng)服务角色(juésè)转变为管家(guǎnjiā)角色,以酬金形式获取服务费,剩余物业费仍归全体业主所有,用于小区建设与维护这种模式倒逼物业公司主动提升服务品质

“在该模式下,业主可通过信息平台查询每笔收支凭证(píngzhèng),甚至参与预算制定。这相当于把物业公司变成(biànchéng)职业经理人,业主是‘老板’,对资金使用和服务内容拥有更大话语权。”郭先生比喻(bǐyù)道。

华南新城小区 每经记者 陈荣浩(chénrónghào) 摄

那么,华南新城的物业方面(fāngmiàn)又是怎么看待信托制物业服务的?

林晓林表示,不少业主想(xiǎng)实行(shíxíng)信托制物业服务,其实主要看中的是年度预算的公开透明,以及该(gāi)模式执行后可能提升对物业公司的信任度。

林晓林看来,物业信托制(zhì)本质是酬金制的升级版,重点还是解决业主们的实际问题,提升小区整体服务质量(fúwùzhìliàng)。

中物智库高级研究员宋子谦接受每经记者微信采访时则表示,信托制模式下,物业公司的(de)协商成本有可能会显著(xiǎnzhù)增加。

“日常管理(guǎnlǐ)中每一笔支出和(hé)每一项工作,需要面对每一位业主可能提出的咨询、质疑和抱怨。而业主需求千差万别、诉求种类繁杂(fánzá)、认知不一而足、素质良莠不齐(liángyǒubùqí),协商沟通方面的工作量相比传统物管模式增加了不少。”宋子谦说。

从全国范围看,信托制(zhì)物业在全国多地已展现潜力。

据新华网(xīnhuáwǎng)此前报道,合肥高新区上铁银欣花园小区在试点信托制物业模式后(hòu),物业费收缴率从70%跃升至97%,全年物业投诉量(tóusùliàng)下降到个位数。

“成都新津(xīnjīn)”微信公众号(hào)显示,位于成都新津区的(de)一品水轩小区,是2021年该区首批实行信托制物业试点(shìdiǎn)的小区之一,小区采取线上+线下双公开形式,公开物业费缴纳和使用情况物业费缴纳率曾一度达到100%

郭先生提到,推行(tuīxíng)信托制物业服务有“三道坎”。

“首先,要看小区业委会(yèwěihuì)能否顺利成立,不同城市成立业委会的难度不一样,相对来说(xiāngduìláishuō),广州对计票(jìpiào)规则、候选人资格等要求更严格,基层政府对业委会的态度也更谨慎。此外,还存在业主认知与(yǔ)利益博弈的问题,业主间的表决(biǎojué)可能(kěnéng)也存在分歧。另外,物业公司与业主间需要‘信任重建’,因为信托制意味着利润压缩,还存在后续与物业公司磨合的问题。”郭先生说。

克而瑞物管研究总监马燕娇(mǎyànjiāo)认为,目前多数城市小区在推行信托制物业(wùyè)服务时有两大难点。

一方面,当前《中华人民共和国民法典》等未明确信托制物业的法律定位,缺乏对(duì)账户(zhànghù)权属、业主表决权、物业公司违约责任等细节的强制规范,实践中易引发纠纷;另一方面,存在流程(liúchéng)重构成本,双账户体系复杂化,共管账户需银行、业主代表、物业三方协同,资金划转审计成本显著增加(zēngjiā),老旧小区业主可能抵触分摊(fēntān)。

马燕娇还提到,虽然信托制物业会使小区的财务更加透明,但该模式同样无法绕过“低收费(shōufèi)-高成本”剪刀差和业主自治薄弱等深层矛盾(máodùn),易形成“透明下的服务滑坡”,尤其是资源匮乏的老旧小区,可能因成本矛盾放大(fàngdà)而(ér)适得其反,关键仍在于小区支付能力(nénglì)与组织成熟度。

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